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快速連結：前言│大樓外觀 ＆ 中庭公設│客廳 ＆ 客用衛浴│主臥室│臥室│廚房與後陽台│其他設備│地下停車場│周遭生活機能│結論

前言

在進行本篇開房文章之前，Orz 這邊要先向各位致歉，還記得鄉林士林官邸拍攝行前準備文嗎？（相關連結，請點我），其實 Orz 這次受委託拍攝的是位於鄉林士林官邸附近的另一個建案，名稱為「士林官邸市民社區」，鄉林士林官邸的確是每坪 300 萬元天價開賣，而士林官邸市民社區（由中華建設股份有限公司負責興建）單坪約 50~60萬之間，價差極大。

▲ 上圖為全景縮圖，可點圖放大。

士林官邸市民社區大廈在大樓位置的設計構圖上偏長條型設計，非一般 Orz 常見的方正ㄇ字型，總戶數 195 戶，共分 46、51、65 坪三種坪數房間。此次 Orz 所拍攝的是 65 坪四房的格局。

大樓外觀 & 中庭公設

整體來看，Orz 覺得士林官邸市民社區大樓設計風格與國宅非常相似，簡單俐落鮮少特殊變化，大樓後方背對著福山山脈，前方則有士林官邸公園，整體綠地佔地面積極廣，可享有安寧又舒適的居住環境。

▲ 上面三張圖片為本文一開始 Orz 所放的全景社區圖的分解圖，在規劃 195 總戶數與每棟大樓七樓高等條件限制下，可以看到此建案在基地面積規劃上呈現一種不規則的長條型，上圖紅圈處也是士林官邸市民社區的一部分，離福林路較遠，要步行到路邊搭車相對的會花比較久的時間。

▲ 在看完其不規則的長條型基地面積之後，緊接著就跟著 Orz 繼續往下去看吧！上圖為 Orz 進入該建案的門口。（Orz 猜想另一邊應該也有出入口）

▲ 在警衛大門樓層左右兩側各自有一個地下停車場出入口。

▲ 此外，在大樓周圍還可以看到標示著號碼的機車停車位，根據欲售屋主表示，購買時，除了房子本身坪數需納入計費之外，每一間還需購買一個地下停車位與一個戶外機車位，且這二個車位的價位計算方式不是由「一個車位多少錢」來計算，而是將這兩個車位的坪數直接以該區單坪成交行情價位來計算。也因為這樣，所以兩個停車位的坪數被納入公設計算，公設比自然拉高到 33% 左右。

接著，讓 Orz 回到最前面，Orz 要進入社區大門了，以下是一進去之後的環境描述：

▲ 與大門旁警衛遞交拜訪證件之後，一進去就看到一條依山脈、大樓型狀方位而建的社區走廊，順著方位找到欲拜訪的樓層之前，在此可先感受到青山與溪水，還有鳥叫蟲鳴等自然氣息，Orz 最喜歡這種居住環境了，很有日式庭園的風格。

▲ 另外，也許會有人跟 Orz 一樣擔心颱風來臨時，山坡地是否會造成土石流，關於這點，或許我們可以稍微放心一下，如上圖，完整的防山坡土石鬆動的機制做得還算完善。

▲ 在遊走一小段戶外走廊之後，Orz 來到通往該樓層的電梯樓層大門，進去之後便可直接搭乘電梯前往拍攝樓層。

看到這裡，Orz 簡單的描述一下該建案的設計風格，住戶要進去住家之前，必須先經過警衛室旁的大門，然後直接通到大樓後方走廊（一邊是大樓、一邊是山脈），接下來順著這條戶外走廊走到您所居住的樓層地址號碼，便可順著上圖所示的電梯樓層大門，搭乘電梯回到住所。（看到這邊，Orz 似乎沒拍到室內公設？事實上，該建案真的沒有規劃室內公設）

▲ 進去電梯樓層大門之前，在大門左右兩側還各自設計住戶信箱，幫各住戶整理書信並丟到各自的住戶信箱內是警衛每天的例行工作之一。

▲ 如上圖，士林官邸市民社區建案採用一層兩戶一電梯、一逃生樓梯設計，且住戶大門採單門設計，非 Orz 先前常見的雙門設計。

▲ 既然採用單門設計，且住戶大門亦無加裝貓眼，門禁系統的使用與操作就必須更加頻繁了。

▲ 住戶門牌標示，小小一片，大小尺寸比一般名片還小。

接下來，開始進入本篇重要課題 – 士林官邸市民社區開房文了！本次登場的是採用四房二衛一廳的房間，坪數約 65 坪。（如果覺得 65 坪太大，也可以選購小坪數的三房設計）

客廳 & 客用衛浴

▲ 上圖為士林官邸市民社區室內房間格局圖，基本上，Orz 所提供的當然是有親自拍攝的格局圖。如同前面所提到的，該建案採用一層二戶設計，所以可以在上圖看到二種版本的室內格局平面圖，紅色框線為 Orz 所拍攝的四房 65 坪房間，該房的對面則是三房的設計，其坪數 Orz 不是很確定。

▲ Orz 一進大門，就立即看到空間坪數不小的客廳區域，客廳因有前陽台室外光線的照射，所以在室內客廳採光方面，明亮度極佳。但這也歸功於建案大廈正對面是一大片寬廣的整修地，目前尚無其它大樓阻礙到光線照射進來的最主要原因。

▲ 正對著住戶大門另有一大片空間區域可規劃為餐廳，在此區域上可以看到其他四間臥室與客用衛浴出入口，當然也包含 Orz 左手邊的廚房出入口。

▲ 換個角度再來一張，您看到 Orz 前面所提到的廚房出入口了嗎？剛好就位在大門玄關旁。

▲ 上圖是 Orz 站在前陽台往內所拍攝的景象，剛好可以看到其中二間臥室的出入口。

▲ 前陽台寬度，如果再加上長度，Orz 估計大概可以容納四張和式桌，不過重點不在於它的區域大小，而是在於它所面對向外的極致景觀。

▲ 從陽台外可以看到一大片一大片被圈起來的整修地（其中上圖的某塊區域還被某非地產知名企業直接買下做為進攻地產房市的跳板），這些地段未來都會被規劃至少單坪 120 萬元起跳的豪宅區，而士林官邸公園則位於整修地再往中山北路方向不遠處。為什麼此區會被建商們規劃成豪宅區呢？原因很簡單，因為這附近被大多數的風水學專家認為是塊寶地，相對的地價也隨著飆漲。（關於士林官邸為何會被設於此處？網路上可查到一些與風水之說相關的文獻，有興趣的人可以自行搜尋相關資料）

更多的附近風景圖，Orz 將於稍後補充說明，現在我們將焦點再轉回室內格局設計吧！

▲ 空間不大的客用衛浴，從圖片上可看到其具備浴缸設備，不過此浴缸非 Orz 常見的長條型低淺浴缸，倒是比較偏向日本旅館內常見的較高較深卻不寬的木桶式浴缸。

▲ 一般常見的普通式沖水馬桶。

▲ 剛剛 Orz 才提到的挑高、挑深型浴缸。

主臥室

▲ 主臥室格局，可看到另闢一個獨立衛浴空間。在主臥的空間坪數方面，Orz 覺得還滿滿意的，基本上，放置一個雙人彈簧床 + 房間電視 + 梳妝台與衣櫃，整個感覺仍不至於會到壅擠的局面，且室內採光也滿充足的。

▲ 從主臥室門口望去，大家一定會跟 Orz 誤以為主臥內的衛浴無浴缸設備，但如果是這樣您就錯了 …

▲ 其實，主臥內的獨立衛浴位於廁所門後，轉個身就可以看到了！在浴缸設備方面，獨立衛浴內的浴缸仍與客用衛浴內的浴缸一樣，也是採用挑高、挑深型浴缸。另一張照片則是衛浴內的一般沖水式馬桶。

臥室

▲ 主臥室正對面另一間臥室。（室內平面格局圖 – 臥室 3）

▲ 另一間臥室（室內平面格局圖 – 臥室 2）

▲ 另一間臥室，跟其他臥室不一樣的是，該間臥室對外窗直接面對著後陽台，如後陽台有晾置衣服時，採光可能會稍微受到一些些影響（室內平面格局圖 – 臥室 1）

廚房與後陽台

▲ 士林官邸市民社區擁有寬廣的廚房空間，廚房的另一端則是後陽台出入口。

▲ 因擁有不小的空間區域，所以在料理台部分，Orz 仍能感受到寬廣的操作空間。

▲ 廚房必備三寶 – 排油煙機。

▲ 在料理器具 – 瓦斯爐方面，它採用一般家庭比較常見的普通式二孔瓦斯爐。

▲ 在瓦斯爐下方打開抽屜之後，可以看到鋁合金的置碗盤架。

簡單看完士林官邸市民社區的廚房設計之後，Orz 可以簡單的歸納幾個重點：第一，寬廣的廚房空間與料理操作台、第二，在料理台下的抽屜採用比較簡單樸實的設計，僅提供放置的功能，不像先前 Orz 所看到的幾個建案，抽屜打開後還可拉開一些鋁合金置物架（目前僅看到瓦斯爐下方擁有此設計）、第三，如果需要烘乾設備，可能要另外採購安置（先前看到的都會順便安置成標準配備）。

▲ 另外，在料理台旁，Orz 特別注意到似乎刻意規劃一個小方正角落，這小方正角落應該是要被安排為放置冰箱之最適當區域。

▲ 轉個彎，接下來 Orz 來到後陽台，後陽台的空間區域與前陽台差不多，可看出建商規劃時的大方。

▲ 後陽台外是一片山脈，空氣品質獲得絕佳的保證。

▲ 從後陽台往下看，可以看到 Orz 要拍攝之前所走過的戶外走廊。

其他設備 & 大樓頂樓

▲ 大門旁、客廳牆上的門禁操作系統。

▲ 網路插座與電燈開關設備，請注意盒蓋品牌。

▲ Orz 再轉一下鏡頭，來到大樓頂樓，頂樓畫面很普通，但卻可遠挑附近景色。

▲ 頂樓所看出去的風景與前陽台差不多，差別只是在於高度，請注意看上圖的紅線處，該棟未來完工後將會是另一個豪宅系列電梯大廈。

地下停車場

▲ 士林官邸市民社區地下停車場採坡面車道設計，從圖中可以稍微感受到一層一層有如波浪般的起伏坡道，這是因為該建案建地為堅硬的石板山坡，在興建時總會有很堅硬的巨石很難突破，且為了盡量達到水土保持原則，故遇到堅硬大石地時，建商則採用起伏波道的方式來呈現。

▲ 地下停車場電梯門口附近進出需要門禁卡才行，另外，如遇到需要幫忙時，也可按下此門禁操作系統上的警衛服務鈴來尋求支援。

周遭生活機能

▲ 本區不僅風光明媚，更是緊鄰學區，大樓旁就可以看到斗大的泰北高中校區。

▲ 雖然大樓前一堆鐵絲圍繞的建案整修地，但此區還是不忘居民必須有個散步休閒的地方，所以還是可以看到約一個籃球場左右大小的小庭院，而此小庭院剛好就在該建案正前方。

▲ 沿著小道到福林路上約 3 ~ 5 分鐘的步行時間，福林路上可看到一家便利商店，在便利商店周遭還可以看到幾間吃的餐館。

▲ 另一方面，在福林路上，還可以看到一組公車站牌，而該方向則可往陽明山。

▲ 相對於福林路一端可前往陽明山，而反向的另一端則可通往士林捷運站與中山北路，在途中還可經過士林官邸公園。（從建案位置步行到官邸公園時間約 3 ~ 5 分鐘左右）

▲ 士林官邸市民社區最近的捷運站莫過於士林站了，從大樓社區前方的中正路方向前進，順著中正路一直走即可到達士林捷運車站，不過此行若採取步行的方式可能會有點遠，騎乘機車約 10 ~ 12 分鐘左右。

結論

在大略看完該建案之後，各位讀者也應該看得出來，就「內裝」而言，該建案沒有許多奢華與驚豔的配備，但該建案的地點與週遭環境已經足以代表其身價，加上「風水寶地」、「龍穴」、「龍地」… 等風水學上的加持，且從士林官邸市民社區單坪約 34 ~44 萬之間的成交行情來看，該建案是值得投資購買或是自住的，畢竟未來周遭將會冒出一堆單坪 120 萬以上的豪宅。

未來士林官邸市民社區的價位應該會隨之而漲才對。另一方面，附近緊鄰陽明山、士林商區（含捷運站）、官邸公園 … 等景點，不失為一個好的居住地點，老實說，Orz 個人還滿心動的！但礙於整體坪數算下來，動輒也要 2500 萬以上（近期最新成交價 2800 萬元），Orz 還是再等等吧！(P.S. 要住進來台北市，好像都得是這個價碼，Orz何時才能入手人生的第一棟建案呢？！ Orz )

在看完士林官邸市民社區之後，如您很有興趣想相約看屋，可直接與東森房屋的郭先生連繫，以下為郭先生連絡方式，請參考：

姓名	郭先生
電話	0986-727-810
電子郵件	c19790826@yahoo.com.tw

Orz 之不負責任評分：

生活便利性：
交通便利性：
屋內格局：
風景環境：
銷售價位：